买房遭遇限购后如何抉择：继续履行合同或承担违约责任

文/奚正辉、赫少华|房地产律师

远闻（上海）律师事务所

阅读提示：

2016年3月25日上午10点，上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》的通知（沪府办发〔2016〕11号），文件规定：

从严执行住房限购政策：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。该政策把累计2年改为了连续5年。

由于限购政策，导致买卖合同无法正常过户。双方都会遇到一些问题：是否要承担违约责任，买卖合同是否可以继续履行等。

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最近本律师接待了多起限购的案例：

☞▍参阅案例：

案情：

2016年1月，买受方张某支付了5万定金给出售方陈某，购买闵行区一套公寓房，约定2016年3月30日签署买卖合同并支付首付款。由于限购政策的原因，张某虽然满2年但是不满5年，张某无法签署正式的《上海市房地产买卖合同》，无法购买该房屋。

律师观点（奚正辉）：

本案中，排除其他或有的违约行为，若纯粹是因为限购政策的原因，属于不可抗力，可以免责。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

法律规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。若当事人迟延履行后发生不可抗力的，则不能免除责任。

实务中，存有观点，认为限购背景下的问题应适用情势变更。

张某由于要置换房屋，之前将自己所有的房屋出售给了李某，双方签署了《上海市房地产买卖合同》，李某支付了首付款。现张某是否可以要求因为自己限购不能置换房屋，故要求解除《上海市房地产买卖合同》。

律师观点（奚正辉）：

通常是不能要求解除合同的，当然也不排除可能性，还是有机会的。

因为法律规定：合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公平或者不能实现合同目的，一方当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。

☞▍参阅案例：

案情：

2015年10月，蒋某向谢某购买嘉定区一套公寓房，双方网签了《上海市房地产买卖合同》，蒋某支付了40%的首付款，剩余房款贷款支付。蒋某到2016年4月社保才满2年。

根据交易中心的登记规定，蒋某必须在网签时符合购房资格，由于其签约时不具备购房资格，必须在社保满2年时重新签署《上海市房地产买卖合同》。

若蒋某在2016年4月重新签署《上海市房地产买卖合同》，则不符合新政，不满5年，也不具备购房资格，无法办理过户，不能办理转移登记。

律师观点（奚正辉）：

蒋某无论是在网签时，还是起诉时都不具备购房资格，故双方签署的《上海市房地产买卖合同》是无法履行的，不能通过法院诉讼的方式，来规避限购的政策。双方如何承担相应的违约责任，则要看合同条款及双方的证据。

☞▍参阅案例：

案情：

2015年4月，田某向沈某购买闸北区一套公寓房，双方网签了《上海市房地产买卖合同》，合同约定2015年12月底办理过户手续。田某于2015年10月社保才满2年。沈某由于房价上涨，没有配合田某办理贷款，也没有归还房屋上的抵押贷款。田某遂起诉到法院，要求继续履行买卖合同。

律师观点（奚正辉）：

根据交易中心的登记规定，田某必须在社保满2年时重新签署《上海市房地产买卖合同》，但是由于沈某不配合，导致其无法过户。

就重新网签合同的性质而言，其仅系行政登记的需要，双方并非需要对买卖合同的权利义务予以重新约定，而是在网络上登记一个新的签署日期。

因此，田某重新与沈某进行网签合同并非系与沈某另行协商一个新的买卖合同，而是为了切实履行双方已签订的买卖合同，完成相应的配合义务而已。而且，田某在起诉时已经具备了购房资格，也没有其他导致合同不能履行的情况。

故沈某不履行该配合义务构成违约，应承担相应的违约责任。田某要求继续履行《上海市房地产买卖合同》的主张合法有据，应以支持。

延伸阅读：

最近由于限购政策导致纠纷的案件较多，法律或者司法解释没有直接的规定，导致买卖双方遇到类似问题很迷茫，甚至有些律师也不知道如何处理。

限购政策之前也是有过的，发生过一些法院裁判的案例，奚正辉律师及团队做了大量地收集与整理，并对此予以深入研究，总结了一些切实可行的方法与观点。

律师提醒：

在上海，由于房价高，合同交易价格都不低，有些甚至是家庭全部资产。故建议房屋买卖时，可以找专业的房地产律师代理陪同，审阅交易条款，提示避免风险，保障你的资产，防范未来。若发生纠纷再找律师，有时难免来不及。

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